Актуальные проблемы регистрации изменений кадастрового учета недвижимого имущества промышленных предприятий
Маслова Наталья Викторовна, доцент Центра архитектурных, конструктивных решений и организации строительства Тольяттинского государственного университета, кандидат технических наук, доцент,
Аннотация: статья посвящена актуальному вопросу по делам, связанным с оспариванием отказа государственного органа в регистрации изменений кадастрового учета в отношении объектов недвижимости промышленных предприятий. Автор обозначает проблемы, вызванные различным толкованием терминов и определений нормативных и правовых документов в правоприменительной практике налогообложения и государственного кадастрового учета, недостатками и неполнотой формулировок правовых и законодательных актов. В статье приводятся мотивированные выводы стороны государственного регистратора и обоснование своей правовой позиции со стороны технического эксперта.
Методы исследования – аналитический, метод экспертных оценок.
Ключевые слова: объект капитального строительства, капитальное сооружение, реконструкция, снос, демонтаж, недвижимое имущество, объект права, кадастровый учет, градирня, разрешение на реконструкцию, экспертиза проектной документации.
В ходе проведения строительно-технических экспертиз по запросу промышленных предприятий экспертам приходится сталкиваться с различным трактованием терминов нормативных и правовых документов, в том числе и государственными органами, осуществляющими государственную регистрацию и кадастровый учет недвижимости промышленных предприятий. «Гражданско-правовая квалификация пронизывает всю деятельность Управлений Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ. Особое значение она имеет при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию. Именно сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации» [4].
В частности, много споров возникает между подателями заявлений на осуществление государственного кадастрового учета изменений в отношении объекта недвижимого имущества промышленных предприятий и специалистами Управления Росреестра.
Так, на одном из химических предприятий, основной продукцией которого являются синтетические каучуки, ввиду физического износа капитального сооружения по заключению комиссии по обследованию руководством было принято решение о сносе одной из градирен. По Свидетельству 2008г. о государственной регистрации права собственности градирня №10, 1978 года постройки, входит в состав складского одноэтажного сооружения недвижимого имущества предприятия совместно с близлежащими градирнями №11 и №12 насосной станции №46 теплотехнического цеха №48. Кадастровый номер объекта недвижимости присвоен всему сооружению в составе трех градирен. Существующие ограничения (обременения права) не зарегистрированы. Данный объект производственного назначения предназначен для охлаждения большого количества воды в системах оборотного водоснабжения, в которых вода является средством отведения больших количеств тепла от энергетических и промышленных агрегатов [2] - (терминология по СП 43.13330.2012 ).
Предметом исследования технического эксперта являлось определение принадлежности работ, выполненных в 2012 г. на объекте экспертизы, к определенным строительным категориям нормативных, правовых документов, классификации строительных терминов, необходимости разрешительной документации и проведения экспертизы проектной документации в связи с исключением части объекта экспертизы из технологической схемы оборотного водоснабжения и списания с бухгалтерского учета.
Согласно Технического паспорта на объект производственного назначения от 14.04.1999г. градирня №10 представляет собой одноэтажное сооружение размером 21,6м×21,6м восьмиугольное в плане высотой 24,3м, площадью по внутреннему обмеру 387,2 кв.м (фото 1). Градирни №10, №11, №12 нанесены на генплан завода под литером Г10. Общая площадь сооружений 1161,6 кв.м. Площадь участка застройки под градирню №10 (демонтированную) составляла 461,6 кв.м. Стены и днище водосборного бассейна у каждой градирни – железобетонные, обвалованные грунтом и утопленные ниже поверхности земли на 3 метра (фото 2). Несущий каркас градирни, конфузора и диффузора – стальной из металлопрофиля с обшивкой из стеклопластиковых листов (фото 1).
Фото 1 – Оставшиеся градирни №11,12
Фото 2 – Пространство бассейна и стоек, опирающиеся на отдельный фундамент градирни
Внутренние несущие конструкции и несущие конструкции водораспределительных систем – деревянные. Согласно дефектной ведомости от 19.10.2012г. причиной износа градирни явилась 100% коррозия диффузора и конфузора, 100% износ деревянных оросителей.
По договору с подрядной организацией градирня №10 была демонтирована и снесена механическим методом в 2012г. вместе с инженерными коммуникациями и утилизацией отходов (фото 3).
После сноса градирни №10 в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о местоположении сооружения, в 2020 г. был подготовлен Технический план, согласно которому месторасположение наземного объекта недвижимости, определяемое по описанию местоположения границ земельного участка и контура сооружения, соответствует адресу объекта недвижимости (п.45) ч.1 ст.26 ФЗ №218 от 13.07.2015г. ), объект состоит из 2-х (двух) замкнутых контуров с номерами 1/2 и 2/2. Данный технический план устанавливает факт наличия и существования в 2020г. сооружений двух градирен №11 и №12 и отсутствие сооружения градирни №10.
Фото 3 – Площадка после демонтажа градирни №10
Фото 4 – Подземный колодец к демонтированной градирне №10
Управление Росреестра после проведения правовой экспертизы документов в 2021г., представленных совместно с заявлением юридического лица на внесение изменений в ЕГРН, приостановило действия по государственному кадастровому учету изменений в отношении объекта недвижимости (сооружений), а после обжалования юридической службой предприятия апелляционная комиссия приняла решение отклонить заявление об обжаловании решения о приостановлении государственного кадастрового учета в том числе по следующим основаниям:
1) При сопоставлении представленного заявителем Технического плана и сведений ЕГРН установлено, что в 2012г. была произведена реконструкция заявленного объекта недвижимости путем демонтажа части сооружения, в связи с чем произошли изменения не только в площади объекта капитального строительства, но и в общей конфигурации сооружения.
2) Согласно ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства представляет собой изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены на аналогичные или иные улучшающие показатели элементы.
3) В соответствии с п.2, пп.4 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, когда изменения объектов капитального строительства (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
4) В соответствии с п.1 ст.49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация реконструированного заявленного объекта подлежит экспертизе, выдаче разрешения на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции.
5) Согласно Приказу Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 в Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, включены следующие: «Разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей». Характер проведенных на сооружении строительных работ оказывает влияние на безопасность объектов капитального строительства и, следовательно, на их проведение требуется разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции в соответствии с п.2.1 и 7.2 раздела 3 Приказа.
Таким образом, Управление Росреестра отнесло работы, проведенные по демонтажу сооружения, к реконструкции, требующей разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции в связи с изменением параметров объекта (уменьшение площади и объема сооружения) и отнесению видов проведенных работ к перечню работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Проведя визуальное обследование объектов на месте технической экспертизой установлено, что сооружения градирен №11, №12 были ранее и в настоящее время подключены к магистральной сети оборотного водоснабжения по параллельной схеме через запорную арматуру, расположенную надземно, что подтверждается фактическим наличием трех автономных колодцев для подключения технологической воды к каждой градирне отдельно в количестве, требуемом производственно-технологическим процессом (фото 4).
Градирня №10 демонтирована. Запорная арматура в колодце отключена. Большинство строительных конструкций после демонтажа было утилизировано. Подземный железобетонный бассейн градирни №10 расположен под землей, после демонтажа градирни практически не был разрушен и никак не затронул существующий бассейн близлежащей рабочей градирни №11 (фото 3).
Техническим экспертом учтены и отражены в заключении особенности существующих юридических и строительных норм и правил, таких как: Градостроительный кодекс РФ; ФЗ №384 от 30.12.2009 г. (Гл.1 п.2 23) ; ОК 013-94 ; Гражданский кодекс РФ (ст.130 п.1) ; прил. Б, термин Б.9 СП 43.13330.2012; Гл.2 п.2.1.17 ГОСТ 27751-2014 ; Гл.3 п.3.28 СП 48.13330.2019 .
В обоснование своей позиции экспертом сделаны следующие выводы:
1) Сооружения градирен №10,11,12 являются объектом права, собственностью и недвижимым имуществом предприятия, одноэтажным сооружением складского назначения общей площадью 1161,6 кв.м. А каждое строительное сооружение в отдельности, в том числе и демонтированная в 2012 г. градирня №10, является отдельно стоящим строительным сооружением – объектом капитального строительства, имеющим самостоятельный фундамент, несущие ограждающие конструкции, инженерно-строительным объектом в составе недвижимого имущества. Именно к строительному понятию «объект капитального строительства» (а не к юридическим понятиям «объект права», «право собственности на недвижимое имущество») применимы такие понятия Градостроительного кодекса и других документов, как «реконструкция», «снос», «разборка, демонтаж, снос зданий и сооружений», «разрешение на строительство, реконструкцию, снос», «экспертиза проектной документации».
В связи с этим, согласно определениям гл.1 ст.1 п.14 и п.14.4, гл.6.4 п.8 Градостроительного кодекса РФ; гл.3 СП 13-102-2003 ; гл.3 п.3.5 СП 325.1325800.2017 ; ч.2, ст.257, п.2 Налогового кодекса РФ произведенные изменения на части недвижимого имущества (объекта права), а именно демонтаж градирни №10, не являются ни реконструкцией, ни модернизацией, ни техническим перевооружением. Изменений параметров градирни №10, ее объемно-планировочных решений (расширения, перестройки, переустройства), замены морально устаревших и физически изношенных несущих строительных конструкций и оборудования на более производительное не произошло. Не произведено ремонта, усиления с целью улучшения и восстановления свойств, повышения технико-экономических показателей, увеличения производственной мощности или качества объекта капитального строительства по проекту реконструкции, в его конструкцию не были внесены какие-либо изменения, описанные, к примеру, автором статьи о методах реконструкции градирен [2].
Произведенные работы являются сносом, ликвидацией данного объекта капитального строительства, произведенной не в целях строительства на этом участке нового объекта капитального строительства, не в целях его реконструкции, модернизации или технического перевооружения, а в связи с физическим износом.
2) Градирня № 10 не имела общих конструктивных элементов с близстоящими градирнями № 11, 12, являлась самостоятельным инженерным сооружением по следующим признакам: отдельный фундамент, отдельная запорная отключающая арматура, отдельный несущий стальной каркас, бетонная отмостка по периметру шириной 1,8 метра, высотой 0,2 м (фото 3), сооружение самостоятельно обеспечивало хранение и охлаждение технологической воды от теплообменных аппаратов Термического цеха.
Таким образом, демонтаж Градирни № 10 не мог оказать воздействие на Градирни № 11,12, не затрагивал конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности. Градирни №10,11,12 не являются опасными производственными объектами, не относятся к категориям, указанным в перечне Приложения №1 к Федеральному закону от 21.07.1997 № 116-ФЗ ввиду отсутствия у данных сооружений признаков опасности.
Проверки Ростехнадзора в отношении данного сооружения не проводились, что подтверждается технологической справкой по работе водооборотного блока (ВОБ-46), подписанной технологом энергопроизводства 06.09.2021 г. В справке указано, что в связи с исключением в 2002 г. ряда цехов из производственного цикла, снизились тепловые нагрузки и, соответственно, уменьшился объем поступающей в градирни №10,11,12 технологической оборотной воды, поэтому демонтаж градирни № 10 не оказал влияние на производственные процессы водооборотного блока и не привел к изменению характеристик их безопасности.
3) Произведенные в 2012г. работы не входят в перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, содержащихся в Приказе Минрегиона РФ №624 от 30.12.2009г. Согласно п.2.1 подраздела 2 раздела III «Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту» «разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей» относятся к подготовительным работам до начала нового строительства, реконструкции или капитального ремонта. Снос произведен в пределах предельных параметров разрешенного строительства завода, установленного градостроительным регламентом, не привел к снижению несущей способности близлежащих градирен №11 и №12, не ухудшил параметры их надежности и безопасности. Подрядная организация имела соответствующую лицензию, входила в Саморегулируемую организацию (СРО), что предполагает допуск (разрешение) на выполнение работ по демонтажу, разработку Проекта производства работ на демонтаж, утвержденного в соответствующем порядке (Градостроительный кодекс РФ, гл.6, ст.51, п.17 4); гл.6.4 ст. 55.31 п.4). Следовательно, выдача разрешения на снос (разрешения на строительство, разрешения на реконструкцию, демонтаж) градирни №10 не требуется.
4) Проведение экспертизы проектной документации (Проекта производства работ, Проекта организации работ) на демонтаж отдельно стоящего объекта капитального строительства (градирни №10) не требуется, так как в соответствии с ч.2 ст.49 пп 5) Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более, чем два, общая площадь которых составляет не более, чем 1500 кв.м. (площадь градирни №10 составляет 387,2 кв.м.), которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон (градирня расположена в пределах границ земельного участка и установленной санитарно-защитной зоны).
5) Техническим экспертом изучены и проанализированы и другие источники. Так, источник [1] сообщает, что из буквального толкования положений градостроительного законодательства следует, что работы по сносу зданий, сооружений прямо не отнесены к работам по строительству или реконструкции, для осуществления которых по смыслу ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ необходимо получать разрешение на строительство.
Юрист компании сообщает, что, «если первоначальный объект не видоизменяется, а полностью демонтируется, данные действия нельзя считать реконструкцией. Кроме того, Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации №87 от 16.02.2008г. снос (демонтаж) объекта или части объекта капитального строительства рассматривается в качестве отдельного этапа строительства (пункты 8, 24 Положения)… [3].
6) После демонтажа градирни №10 произошло изменение основной характеристики объекта недвижимости, площади объекта права с 1161,6 м2 на 774,4 м2. В связи с этим, есть основания для «постановки на Государственный кадастровый учет изменений преобразованного объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав, с внесением в кадастр сведений технического плана, подготовленного кадастровым инженером, кадастрового номера объекта недвижимости, из которого в результате выдела или иного действия с исходным объектом недвижимости образован новый объект недвижимости, основной характеристики объекта недвижимости (площадь, объем, высота) и ее значения, сведений о части объекта недвижимости, кадастровый номер образованного объекта недвижимости - в отношении исходного объекта недвижимости» (ФЗ №218 от 13.07.2015, ст.8 п.2, п.4 пп.5) пп.7) пп.10) пп.24) пп.25); ст.14 п.2 пп.7); п.5 пп.6).
В конечном итоге судебный спор закончился признанием прав юридического лица на внесение изменений в кадастровый учет преобразованного объекта недвижимости промышленного предприятия.
Возникающие споры между налогоплательщиками (хозяйствующими субьектами) и различными государственными органами о применении терминов и определений нормативных и законодательных документов в правоприменительной практике свидетельствуют о том, что законодателю необходимо более четко прорабатывать определения, конкретизировать термины и делать пояснения в первичных законодательных документах, дабы исключить различное их толкование. Также представляется целесообразным разьяснить существенную разницу в понятиях «недвижимое имущество», «объект права» и «объект капитального строительства».
Библиографический список
1. Дружинина К. Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования // Юристконсульт в строительстве. 2018. №11. С.32-36.
2. Иванов В.Б. Новые технологии охлаждения жидкостей в безнасадочных градирнях // Энергобезопасность и энергосбережение. 2009. №2. С.25-28.
3. Реконструкция здания с его полным сносом // Юрист компании / Практический журнал для юриста. https://www.law.ru/question/34538-rekonstruktsiya-zdaniya-s-ego-polnym-snosom
4. Щербачева, Л.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / Л.В. Щербачева, К.К. Рамазанова // Вестник Московского университета МВД России. – 2016. - №2. С. 94-95.
В Самарском регионе полицейские совместно с общественниками продолжают проводить мероприятия по профилактике кибермошенничества
15:02 21.04.2025
Сотрудники отдела МВД России по г
13:17 21.04.2025
Добавить комментарий